居民消费增长乏力 高房租和高房价是罪魁祸首
如果你在一二线城市拥有一套甚至多套房产，既无房贷压力，又有租金收益，这无疑是一件很幸福的事，即使只有一套不需要还房贷的房子，过的也会很潇洒。但这样“幸福”的人群能有多少呢？
现实中是我们在大马路上随便问一个上班族，他的工资大部分用于哪里，有房一族会回答：房贷。没房的则会回答：房租。在大城市打拼，不可能不跟房子打交道，只要跟房子挂上钩，不管是房贷，还是房租，那么一定是一笔不小的开支，这让很多工薪阶层不敢消费，也无力消费，景晖智库首席经济学家胡景晖认为：居民消费增长持续放缓，高房租和高房价是罪魁祸首。
居民消费增长乏力
增速持续放缓
社会消费品零售总额作为衡量人们消费水平的重要指标，近期景晖智库根据国家统计局发布的相关数据统计显示，2018年全国社会消费品零售总额涨幅降至9%，创下近19年来新低，尤其是2010年以来，更是连续9年下滑。
就在刚刚过去的春节黄金周假期，根据商务部监测的春节期间居民的消费数据也呈现下滑态势。2019年春节零售和餐饮企业销售额增速同比增长8.5%，首次跌破个位数，创8年新低；2019年春节旅游总人次增速同比下降4.5个百分点，首次跌破个位数，创10年新低；2019年春节档电影总票房虽然同比基本打平，但观影总人次下降了10.7%，上座率下滑了12.8个百分点。
房价高企 房贷压力增加
致使消费增长乏力
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，从中长期来看，我国居民的购房支出占居民人均可支配收入的比重呈逐年增长的趋势，尤其是2008年之后，房价进入了快速上涨通道，购房支出的占比也一路攀升至33%，这与2008年之后社会消费品零售总额增幅的节节下滑呈负相关关系，也就是说房价越高，房贷压力越大，居民的消费增长就越乏力。
房租快速上涨
致使居民消费增长持续放缓
与高房价相比，高房租更可怕。
胡景晖指出，房价高，还贷高，还可以看作是一种储蓄投资，未来卖掉房子，投入不仅可以收回来，可能还能大赚一笔，但是高房租对于广大居民来说，是纯粹的消费支出，房租支出越高，居民可用于其他消费的金额就越少，二者也呈明显的负相关关系。
由于租房没有网签，所以比较客观的全国整体的房租均价水平数据很难统计，那么我们就以最为典型的北京为例。
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，从上图可以明显看出，北京节节下滑的社会消费品零售总额增速与北京快速上涨的房租呈现明显的负相关关系，房租的上涨也是压制消费力释放的主要因素之一。
房租和购房支出持续攀升
消费收入比逐年下滑
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，从上面的数据我们可以看到，房租的上涨和房贷压力的上涨与社会消费品零售总额的涨幅呈现明显的负相关关系，近些年房租和房价的快速上涨，使得社会消费品零售总额增速持续回落，由此我们可以认为房租和房价的快速上涨挤占了居民除居住外的其他消费支出的增长空间，压制了居民消费力的释放。
但是，有观点认为社会消费品零售总额增速的下滑并不代表消费力水平的降低，因为在服务消费方面只包含了餐饮部分，不包括教育、医疗、文化、艺术、服务、金融中介、保险以及居民自有住房服务等消费支出，所以社会消费品零售总额增速的持续下滑并不代表消费力的下降。那我们就再看一下全国人均消费支出的情况，这个消费数据正好可以弥补社会消费品零售总额的不足。
胡景晖分析表示，从上图数据可明显看出，居民的人均消费支出随着人均可支配收入的增加而增加，但是近几年，人均消费支出占人均可支配收入的比重却呈现持续下降的趋势，由2013年的72.2%降至2018年的70.3%，二者并未呈现出同步增长的态势，背负更高房贷压力的城镇居民的人均消费支出占人均可支配收入的比重降幅更加明显。
根据央行发布的《中国金融稳定报告2018》的数据显示，2008~2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。
胡景晖表示，考虑到在官方统计口径中，人均消费支出中并不包含国人买房与还房贷的支出。于是我们可以判断：近些年房价的高涨所带来的房贷压力的增加，明显挤占了居民消费增长的空间，使得我国居民，尤其是城镇居民在还完房贷月供后可以说是“没钱消费”了。
再看一下近些年的人均消费支出结构，我们可以更明显看到居住类支出（包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出）占人均消费总支出的比例提升最快，2018年达到了23.96%，这还仅仅是全国平均水平，流动人口多，租房需求旺盛的城市，居住类支出占人均消费总支出的比例更是高达近四成。
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，在水电煤物业等费用相对稳定的情况下，房租的快速上涨无疑是导致居民消费支出中居住类支出占比快速提升的主要因素，这也明显挤占了居民其他消费支出的增长空间，从下图我们可以看到除了医疗保健支出有小幅增长外，其他各门类的消费均呈现滞涨或下降。
去年暑期全国多地房租大涨时，有相关机构统计制作的房租收入比图，更能反映这个问题，房租支出占可支配收入的比例越高，这个城市的消费增速也越乏力。高房租和高房价已经成为制约部分城市消费能力的最大杀手，尤其是大众惯性中认为强势的北京、上海、深圳等大城市，居民消费能力受到严重抑制。
提振消费是赢得中美贸易战
拉动经济增长的关键
景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，了解过最基本的经济学常识的人都知道，投资、出口和内需是拉动经济增长的三驾马车。随着经济全球化程度加深，国际市场风险加剧，外贸出口难度不断扩大，特别是受中美贸易战的影响，出口对经济增长的拉动作用在下降，在这种背景下，促进经济增长主要依靠扩大内需。投资是短期扩大内需的有效手段，但从长期来看，只有把投资建立在消费市场的有效需求之上，才能有效拉动内需的扩大，也就是说消费是拉动经济增长最终和最关键的动力源。
胡景晖表示，中国是一个有近14亿人口的消费市场，如果能够较好的把这近14亿人口的消费市场活跃起来，那么特朗普只能是哪凉快哪呆着去了，他的叫嚣根本无足轻重。
市场上流行一句话叫“高房价是最好的避孕药”，在胡景晖看来“高房租更是药力最猛的避孕药”，高房租和高房价让年轻人不敢结婚，即使结了婚，高额的房租支出或房贷支出也让年轻人无力顾及其他消费，更别提生孩子了。所以，提振国内居民消费的关键在于解决中国的高房租和高房价问题，这需要有勇气的经济体制改革、收入分配体制改革，打破现有的固化的利益分配格局，在不断提升老百姓的可支配收入的同时，通过房地产市场的长效机制建设，坚决遏制高房租和高房价，减轻老百姓的房租和房贷压力，让老百姓更有信心且更有钱去消费，去高品质消费。
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